「いつかは、自分の会社で建てた社屋や、収益を生む不動産を手に入れたい」
「長年頑張ってきた証として、家族のためにマイホームを購入したい」
会社の経営者にとって、不動産の購入は、事業の拡大や資産形成における大きなマイルストーンであり、一つの夢でもあるでしょう。
しかし、その大きな買い物の裏側で、税務署があなたの資産状況に鋭い視線を向けていることをご存知でしょうか。
「年収200万円の60代の方が、突然2,500万円の土地を購入した」
もし、このような取引があれば、税務署はほぼ間違いなくこう考えます。
「この購入資金は、一体どこから出てきたんだ？」
不動産の購入は、個人の資産背景が浮き彫りになる最大のイベントです。そして、その資金の出所を巡って、税務調査が始まり、過去の申告漏れや、隠していた所得、家族間の不透明な資金移動が次々と暴かれていく…というのは、決して珍しい話ではありません。
この記事では、不動産購入をきっかけとした税務調査がなぜ行われるのか、その実態と仕組みを徹底的に解説します。税務署がどこを見て、何を疑うのか。そして、経営者として、将来の夢である不動産購入を、税務リスクという悪夢に変えないために、今から何を準備しておくべきなのか。
あなたの会社と資産を守るために、不可欠な知識をお伝えします。
第1章：なぜ不動産を買うと税務署に筒抜けになるのか？
まず、大前提として理解しておかなければならないのは、あなたが不動産を購入したという事実は、隠そうとしても絶対に隠せないということです。
「現金でこっそり買えばバレないのでは？」
そんなことは、現代の日本では不可能です。
不動産を購入すると、所有権を法的に確定させるために 「所有権移転登記」 を法務局で行います。そして、この登記情報は、法律に基づき、法務局から税務署へ自動的に通知される仕組みになっています。
この情報を受け取った税務署は、遅かれ早かれ、あなたの元へ一枚の書類を送ってきます。それが、通称 「お尋ね」 と呼ばれる、「不動産を取得された方へのお尋ね」というアンケート用紙です。
この「お尋ね」には、購入した不動産の詳細と共に、以下のような質問が記載されています。
- 購入者の職業と年収
- 購入資金の内訳（自己資金、借入金、贈与など）
- 自己資金の内訳（預貯金、株式売却代金など）
この書類に回答することは法的な義務ではありませんが、無視したり、虚偽の回答をしたりすれば、「何かやましいことがあるに違いない」と、かえって税務署の疑いを深めるだけです。
税務署は、この「お尋ね」をきっかけに、あなたの「資力」、つまり 「その不動産を購入できるだけの経済的な裏付けがあるか」 の調査を開始するのです。
第2章：税務調査の引き金となる「年収と資産のアンバランス」
税務調査官は、あなたが提出した「お尋ね」の内容と、彼らが持つ膨大なデータベース 「KSK（国税総合管理）システム」 の情報を照合します。
このKSKシステムには、あなたの過去数年、場合によっては10年以上にわたる確定申告の所得データがすべて記録されています。
調査官は、この申告所得の履歴を見て、こう考えます。
「この人の過去の年収で、これだけの自己資金を貯めることは、本当に可能なのだろうか？」
ここに、「申告所得」と「購入資力」の間に、説明のつかない大きなギャップがあれば、それが税務調査の直接的なトリガーとなるのです。
年収200万円で2,500万円の土地は買えるか？
冒頭の「年収200万円の60代が、2,500万円の土地を購入した」というケースで考えてみましょう。
税務署は、この方の過去の申告状況を調べます。もし、過去10年間、ずっと年収が200万円前後であったとしたら、生活費を差し引いて、2,500万円もの貯蓄をすることは、常識的に考えて不可能です。
そうなると、調査官は次のような可能性を疑い始めます。
- 申告していない所得（売上除外など）があるのではないか？
- 誰かから多額の贈与を受けたのではないか？（贈与税の申告漏れ）
- 相続した財産を申告していないのではないか？（相続税の申告漏れ）
もちろん、「過去に高所得だった時期があり、その時の貯蓄を使った」という場合もあるでしょう。その場合、KSKシステムのデータと辻褄が合うため、調査にまで発展しない可能性はあります。
重要なのは、「いくら以下なら調査が来ない」という明確な金額の基準はないということです。問題は金額の大小ではなく、 「その資金の出所を、過去の申告内容と照らし合わせて、客観的に、そして合理的に説明できるか」 という一点に尽きるのです。
第3章：宝くじ当選金も油断禁物！「突然の大きな資金」が危ない理由
「資金の出所は、宝くじの当選金です」
そう言えば、税金の問題はすべてクリアになる…と考える方もいるかもしれません。確かに、宝くじの当選金は非課税であり、所得税も住民税もかかりません。
しかし、だからといって、税務署の目から完全に自由になれるわけではありません。
資金の動きは把握されている
- 銀行振込の場合:
高額当選金は、通常、銀行振込で受け取ります。銀行には、税務署からの照会があった際に資料を提出する義務があり、高額な入金記録は、税務署がその気になれば把握することが可能です。「〇月〇日に、〇〇銀行に、〇億円の入金がありましたね。これは何のお金ですか？」と問われる可能性は十分にあります。 - 現金で受け取った場合:
現金でのやり取りは、確かにその時点での追跡は困難です。しかし、その現金を後日、不動産の購入資金として使えば、結局は第1章で述べた「お尋ね」に行き着き、「その現金の出所はどこですか？」という話になります。
重要なのは「非課税であることの証明」
宝くじの当選金が問題になるのは、税金がかかるからではありません。税務調査で資金の出所を問われた際に、 「それが本当に非課税の当選金であることを、客観的に証明できるか」 が問われるのです。
そのために絶対に必要になるのが、当選金を受け取る際に発行される 「当選証明書」 です。この一枚の紙が、あなたの資金の出所を証明し、税務署の疑いを晴らすための、最強の武器となります。
この証明書を紛失してしまえば、たとえ本当に当選したお金であっても、その出所を証明する手段を失い、別の所得ではないかという疑いをかけられ続けることになりかねません。
第4章：家族間の資金移動と「贈与税」という最大の落とし穴
不動産購入をきっかけとした税務調査において、名義預金やタンス預金と並んで、最も多く指摘されるのが 「贈与税の申告漏れ」 です。
特に、経営者が子供のために不動産を購入したり、親から資金援助を受けたりするケースは、この落とし穴に嵌りやすい典型的なパターンです。
家族間の資金移動も、税務署には筒抜け
「息子の名義で家を買ってやった。息子には収入がないから、税務署も気づかないだろう」
これは、極めて危険な考えです。
税務署は、不動産を購入した息子さん本人だけでなく、その家族全員の資産状況や資金の流れをチェックします。父親であるあなたの所得が高く、息子さんに資力がないことが分かれば、「購入資金は、父親から息子へ贈与されたものだ」と、容易に推認します。
- 子供名義で不動産を購入したが、資金は親が出した場合 → 親から子への「贈与」
- 夫婦共有名義で不動産を購入したが、資金はすべて夫が出した場合 → 夫から妻への持分相当額の「贈与」
- 親から住宅購入資金の援助を受けた場合 → 親から子への「贈与」
これらの「贈与」された金額が、年間110万円の基礎控除額を超えていれば、贈与税の申告と納税が必要です。これを怠っていれば、税務調査で必ず指摘され、多額の追徴課税（本税＋無申告加算税＋延滞税）が発生します。
（※住宅取得等資金の贈与には、特別な非課税制度がありますが、それも申告が前提です）
「家族間のお金のやり取りだから」という甘えは、税務署には一切通用しません。むしろ、家族間だからこそ、贈与の事実を隠蔽しやすいと見なされ、より厳しい目を向けられるのです。
第5章：経営者が日常から意識すべき、その他の税務リスク管理
不動産購入のような大きなイベントは、税務署にとって、あなたの資産を深掘りする絶好の機会です。しかし、税務調査のリスクは、そのような非日常的な場面だけに潜んでいるわけではありません。
日々の経営活動や、個人の確定申告の中にも、調査のトリガーは無数に存在します。
サブスクリプションサービスの経費化
現代のビジネスにおいて、様々なサブスクリプションサービスは不可欠です。
例えば、デザイン業務で使うAdobeのソフト、コミュニケーションで使うチャットツール、業界情報を得るためのニュースサイトなど。これらは、事業に関連するものであれば、当然、その全額を経費として計上できます。
重要なのは、これらの支出を漏れなく経費計上し、所得を適正に申告することです。日々の経理処理を正確に行うことが、クリーンな決算書作りの第一歩となります。
役員報酬と家賃補助の危険なライン
経営者が陥りやすいのが、家族への報酬や手当における公私混同です。
- 大学生の子供を役員にする:
役員にすること自体は可能ですが、その勤務実態に見合わない高額な役員報酬を支払えば、税務調査で必ず否認されます。「名ばかり役員」への報酬は、経費とは認められません。 - 非常勤役員への家賃補助:
社宅制度を利用して家賃を経費化することは有効な節税策ですが、それは常勤の役員や従業員が対象です。ほとんど出勤実態のない非常勤役員に対して、社宅として家賃を負担することは、実質的な給与（現物給与）と見なされ、否認される可能性が非常に高いです。
このような公私混同と見なされかねない支出は、税務調査で最も狙われやすいポイントの一つです。
医療費控除の正しい活用
個人の節税として、医療費控除も重要です。インプラント治療や高額な手術など、年間で多額の医療費を支払った場合、10万円（または所得の5%）を超えた部分について、所得から控除することができます。
これにより、所得税・住民税の負担を軽減できます。
高所得な経営者ほど、所得税率が高いため、医療費控除による節税効果も大きくなります。これも、法律で認められた正当な権利です。使える控除を正しく活用し、手取りを最大化する意識を持つことも、経営者にとって重要な資産防衛策と言えるでしょう。
まとめ：最強の税務調査対策は「説明責任」を果たせる準備をすること
不動産購入をきっかけとした税務調査は、決して特別なものではなく、税務署の業務フローに組み込まれた、ごく自然なプロセスです。
重要なのは、調査を恐れることではありません。 「いつ、どのような質問をされても、すべての資金の動きについて、客観的な証拠をもって、明確に説明できる準備をしておく」 ことです。
- 不動産購入資金の出所は、過去の申告所得と矛盾なく説明できるか？
- 親族からの援助は、贈与として正しく申告しているか？
- 宝くじなどの非課税所得は、その事実を証明する書類があるか？
- 日々の経費計上において、公私混同はないか？
これらの問いに、すべて「YES」と答えられる状態にしておくこと。それが、経営者が取るべき、最強の税務調査対策です。
大きな資産を動かす時も、日々の経理処理を行う時も、常に「税務署の視点」を意識し、クリーンで透明性の高い経営を心がける。その誠実な姿勢こそが、あなたの会社と大切な資産を、あらゆるリスクから守る、最も堅固な盾となるのです。
最後までお読みいただきありがとうございました。この記事があなたの経営の一助になれば幸いです。