【持ち家でも可能！】役員社宅で家賃を経費化する究極の節税術！計算方法から注意点まで税理士が徹底解説

「役員は社宅に住むのがお得って本当？」
「でも、うちは賃貸じゃなくて持ち家だから、関係ないよな…」

会社の経営者や役員の方であれば、一度は「役員社宅」という言葉を耳にし、その節税効果に関心を持ったことがあるかもしれません。会社が借り上げた物件に役員が住み、家賃の一部を会社が負担することで、大きな節税メリットが生まれるこの制度。しかし、多くの経営者が「うちは持ち家だから社宅制度は活用できない」と諦めてしまっています。

ですが、実は経営者自身が所有する持ち家（一軒家やマンション）であっても、ある方法を用いることで、この「役員社宅」の制度を適用し、自宅にかかる費用を経費化できる可能性があるのです。

この記事では、役員社宅制度の基本的な仕組みから、持ち家を社宅化するための具体的な手法、それによって得られる節税メリット、そして手続き上の注意点やデメリットまで、専門家の視点から分かりやすく徹底的に解説していきます。

役員社宅制度とは？なぜこれほどお得なのか？

まず、役員社宅制度がなぜこれほど強力な節税ツールとなり得るのか、その基本的な仕組みを理解しておきましょう。

役員社宅制度の基本

役員社宅とは、会社（法人）が所有または賃借している住宅を、役員に貸し出す制度のことです。この制度を活用すると、

会社は、役員に貸し出している住宅の家賃や減価償却費、固定資産税、維持管理費などを法人の経費（損金）として計上できます。
役員は、会社に対して「賃料相当額」と呼ばれる、税法で定められた一定の家賃を支払います。
会社が支払う家賃（または維持費）と、役員から受け取る賃料相当額との差額は、実質的に会社が役員の住居費を負担している形になりますが、この差額は役員の給与としては課税されません。

なぜお得なのか？～個人負担の家賃を経費に転換～

もし役員社宅制度を利用せず、役員が個人で賃貸契約を結び、役員報酬の中から家賃を支払っている場合、その家賃は当然ながら個人の生活費であり、経費にはなりません。

しかし、役員社宅制度を利用すれば、実質的に個人が負担していた家賃の大部分を、会社の経費として処理することが可能になります。これにより、法人の利益が圧縮され法人税が軽減されると同時に、役員は少ない自己負担で住居を確保できるため、法人・個人双方にとって大きな節税メリットが生まれるのです。

役員が支払うべき家賃「賃料相当額」の計算方法

では、役員が会社に支払うべき最低限の家賃、すなわち「賃料相当額」はどのように計算されるのでしょうか。この計算方法は、社宅の規模によって異なります。

1. 小規模な社宅の場合（床面積99㎡以下 ※）

比較的規模の小さい社宅の場合、賃料相当額は以下の3つの要素の合計額となります。

(1) その年度の建物の固定資産税の課税標準額 × 0.2%
(2) 12円 × (その建物の総床面積(㎡) ÷ 3.3㎡)
(3) その年度の敷地の固定資産税の課税標準額 × 0.22%

※マンションの場合の注意点：床面積の計算には、専有部分だけでなく、廊下やエントランスなどの共有部分を按分した面積も含まれます。そのため、専有部分が99㎡以下でも、共有部分を含めると99㎡を超え、小規模な社宅に該当しなくなるケースがあるため、注意が必要です。

計算のポイント

固定資産税の課税標準額: 物件を所有している場合は固定資産税の納税通知書で確認できます。賃貸の場合は、物件所在地の役所（都税事務所など）で評価証明書を取得して確認する必要があります（ただし、自治体によっては所有者でなければ取得が難しい場合もあります）。
計算結果: この計算式で算出される賃料相当額は、一般的に周辺の家賃相場の1～3割程度と、非常に低い金額になることが多く、ここに大きな節税メリットの源泉があります。

2. 小規模でない社宅の場合（床面積99㎡超など）

比較的規模の大きい社宅の場合、賃料相当額の計算方法は、その社宅が「自社所有」か「他者からの借上げ」かによって異なります。

(A) 自社所有の社宅の場合:
- 賃料相当額＝ { (その年度の建物の固定資産税の課税標準額 × 12%) ＋ (その年度の敷地の固定資産税の課税標準額 × 6%) } ÷ 12
(B) 他者から借り上げた社宅の場合:
- 賃料相当額＝ 会社が支払う家賃の50% と、上記(A)の式で計算した金額の、いずれか多い方の金額
実務上のポイント:
- 多くの場合、(B)のケースでは「会社が支払う家賃の50%」の方が高くなるため、実質的に「家賃の半額」を役員が負担すればよい、と覚えておくと良いでしょう。

この計算方法の違いから、99㎡以下か、それを超えるかで、役員の家賃負担額が大きく変わってくる可能性があることを理解しておく必要があります。

【本題】持ち家を「役員社宅」にするための究極のテクニック

ここからが本題です。「うちは持ち家だから…」と諦めていた方も、以下の手続きを踏むことで、その持ち家を役員社宅として活用できる可能性があります。

その手法とは、「経営者個人が所有する家を、自身が経営する会社に売却する」ことです。

持ち家を社宅化するステップ

個人から法人へ、自宅を売却する:
- 経営者個人と法人の間で、自宅（土地・建物）の売買契約を締結します。
- これにより、自宅の所有権が個人から法人へと移転します。
法人が所有者、個人が賃借人となる:
- 自宅は法人の所有物（＝自社所有の社宅）となり、経営者はその法人から家を借りて住む、という形になります。
賃料相当額を会社に支払う:
- 経営者は、前述の計算式（小規模な社宅、または小規模でない自社所有社宅の計算式）で算出された賃料相当額を、毎月家賃として会社に支払います。

この手法による絶大なメリット

この手続きを行うことで、以下のような大きなメリットが生まれます。

個人（経営者）：
- これまで全額自己負担だった住居費が、非常に低額な「賃料相当額」の支払いで済むようになります。
- 会社に自宅を売却することで、まとまった現金を個人として得ることができます。
法人（会社）：
- 自宅にかかる様々な費用を経費として計上できるようになります。
  - 減価償却費: 会社が買い取った建物の費用を、減価償却費として毎年経費計上できます。
  - 固定資産税・都市計画税: 会社が所有者となるため、これらの税金も会社の経費となります。
  - 修繕費: 自宅の修繕にかかる費用も、会社の経費として処理できます。
  - 住宅ローンの金利: もし会社がローンを組んで自宅を買い取った場合、その支払利息も経費となります。
  - 火災保険料・地震保険料: 会社名義で加入した保険料も経費です。
- これらの経費計上により、法人の利益が圧縮され、法人税等の負担を大幅に軽減することができます。

つまり、これまで個人の財布から出ていた住居関連費用を、合法的に会社の経費に転換できるというのが、この手法の最大のメリットなのです。

持ち家社宅化の注意点とデメリット

非常に魅力的な「持ち家社宅化」ですが、実行する際にはいくつかの重要な注意点とデメリットも存在します。

1. 個人に「譲渡所得税」がかかる

個人が会社に自宅を売却した際、購入時の価格よりも高く売れた場合、その売却益（譲渡所得）に対して、個人に所得税・住民税が課税されます。
税率:
- 所有期間が5年以内の場合（短期譲渡所得）：約39%
- 所有期間が5年を超える場合（長期譲渡所得）：約20%
計算上の注意点:
- 建物の価値は、時の経過とともに減価償却によって減少します。したがって、売却益を計算する際は、購入時の価格から、売却時点までの減価償却費相当額を差し引いた「簿価」を基準に考えます。
- 例：購入時5,000万円（土地2,000万円、建物3,000万円）の家を、10年後に建物の価値が1,000万円になった時点で、会社に4,000万円で売却した場合、
  - 売却時の簿価：2,000万円（土地）＋ 1,000万円（建物）＝ 3,000万円
  - 譲渡所得：4,000万円（売却価額）－ 3,000万円（簿価）＝ 1,000万円
  - この1,000万円に対して、約20%（所有期間5年超の場合）の税金がかかります。
3,000万円特別控除の不適用: 通常、マイホームを売却した際には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例がありますが、親子や同族会社といった特殊な関係者への売却の場合、この特例は適用できません。
対策: 売却価格を時価よりも不当に高く設定せず、譲渡所得税の負担も考慮した上で、売買価格を決定する必要があります。

2. 住宅ローン控除との兼ね合い

もし、現在、個人として住宅ローン控除の適用を受けている場合、会社に自宅を売却した時点で、その後の住宅ローン控除は受けられなくなります。
住宅ローン控除の残存期間と、それによる税額控除額を考慮し、社宅化による節税メリットと比較して、どちらが有利かを判断する必要があります。
一般的には、住宅ローン控除の適用期間（10年または13年）が終了した後に、社宅化を実行するのが最も合理的なタイミングと言えるでしょう。

3. 不動産取得税・登録免許税の発生

会社が個人から不動産を取得する際には、不動産取得税と、所有権移転登記のための登録免許税という、2つの税金・費用が発生します。これも、社宅化にかかる初期コストとして考慮しておく必要があります。

4. 手続きの煩雑さ

個人と法人間での不動産売買契約書の作成、所有権移転登記（司法書士への依頼が必要）、会社としての賃貸借契約書の作成など、一連の手続きには手間と専門知識が必要です。

これらのデメリットやコストを総合的に勘案し、長期的な視点で、社宅化による節税メリットがそれを上回るかどうかを慎重に判断することが重要です。

持ち家社宅化を成功させるための実践的アドバイス

専門家への相談は必須:
このスキームは、不動産税務、法人税務、所得税務が複雑に絡み合うため、自己判断で行うのは非常に危険です。必ず、税理士や司法書士といった専門家に相談し、譲渡所得税のシミュレーション、適正な売買価格の算定、登記手続きなどをサポートしてもらいながら進めましょう。
売買価格は「時価」を基準に:
個人・法人間での売買価格は、時価（市場価格）から著しく乖離しないように注意が必要です。あまりにも低い価格で売買すると、個人から法人への「みなし贈与」として課税されたり、逆に高すぎると法人から個人への「利益供与」と見なされたりするリスクがあります。
賃料相当額の計算と支払い:
役員が会社に支払う家賃（賃料相当額）は、税法で定められた計算式に基づいて正確に算出し、毎月きちんと支払いを行う記録（銀行振込など）を残しておきましょう。
契約書類の整備:
個人・法人間での「不動産売買契約書」や、法人・役員間での「賃貸借契約書」をきちんと作成し、保管しておくことが、税務調査での説明責任を果たす上で重要です。